최근 부동산 가격이 바닥을 다졌다는 이야기가 들려옵니다. 이 때를 노리고 주택 매수를 고민하시는 무주택자 1주택자 분들이 주변에도 많이 보입니다. 그런데 아직 괜찮은 지역의 주택 가격은 절대 낮지 않습니다. 자금 마련을 위해 무주택자 갭투자 대출, 갭투자 주택담보대출을 알아보고 계신 분들을 위해 이번 글을 준비했습니다.
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갭투자 대출 뜻
갭투자
갭투자는 전세를 끼고 주택을 구입하는 것을 의미합니다. 주택 가격에서 전세금을 뺀 가격을 ‘갭’이라고 부릅니다. 갭에 해당되는 금액만 마련할 수 있으면 주택의 소유권을 취득할 수 있는 점에서 투자자에게 상당히 매력적인 부동산 투자 방법입니다.
갭투자 대출
그럼 갭투자 대출은 어떤 의미일까요?
앞에서 설명한 것 처럼 ‘갭’은 주택 가격에서 전세금을 뺀 가격입니다.
갭 = 주택가격 – 전세금
정리하면, 갭투자를 할 때, 투자자는 ‘갭’에 해당되는 자금만 마련하면 됩니다.
그런데, ‘갭’에 해당되는 자금도 부족하다면 어떻게 할까요??
내가 가진 돈이 부족하면 돈을 마련하기 위해 대출을 받아야 합니다.
이런 상황에서 필요한 대출을 갭투자 대출이라고 부릅니다.
사전에 정의된 단어라고 보기는 어렵지만 일반적으로 투자자들 사이에서 ‘갭투자 대출’ 또는 ‘갭투자 주담대’ 등으로 사용되고 있습니다.
갭투자 대출 가능한지?
갭투자 할 때는 주택담보대출이 안된다고 알고 계시는 분들이 많습니다.
네 그렇습니다. 투자 목적으로 접근 했을 때는 무주택자 갭투자 대출 안되는 것으로 보는 것이 맞습니다.
그런데 항상 그렇다고 볼 수는 없습니다.
무주택자 갭투자 대출이 안되는 이유와 예외적으로 가능한 경우에 대해 살펴보겠습니다.
무주택자 갭투자 대출 불가 이유
사실 갭투자 대출이 가능한지 여부를 따질 때 무주택자인지 유주택자인지는 중요하지 않습니다.
가장 중요한 것은 바로 LTV입니다.
LTV는 주택담보 인정비율입니다.
LTV가 60%라면 주택 가격의 60% 까지만 담보를 인정해준다는 뜻입니다.
쉽게 말해 10억짜리 부동산에 LTV 60% 라면, 집을 담보로 했을 때 6억까지 빌려줄 수 있다는 뜻입니다.
그런데 전세금은 담보 인정 금액에서 제외 해야 합니다.
전세입자는 선순위 대항력이 있기 때문입니다.
쉽게 말해 10억짜리 집에 60% LTV가 인정되고 6억의 전세입자가 들어와 있다면?
담보인정액(6억) – 전세금(6억) = 실제 담보(0억)
실제 담보로 인정될 수 있는 금액이 0원입니다.
결론적으로, 세입자를 끼고 주택을 구입한 집주인은 주택을 담보로 추가 대출을 받을 수 없습니다.
전세 끼고 주택담보대출 가능한 경우는?
그럼 어떤 경우에는 전세를 끼고 주택을 구입하더라도 주담대(주택담보대출)을 받을 수 있을 까요?
위의 LTV 계산 방법을 그대로 따라하면 전세낀 갭투자에서도 주담대가 가능할 수 있습니다.
10억짜리 집에 LTV가 60% 인정되고 5억의 전세입자가 먼저 들어와 있다면?
담보인정액은 10억 x 60% = 6억 입니다.
담보인정액(6억) – 전세금(5억) = 실제담보(1억)
전세금을 제외하고도 담보 1억이 인정될 수 있습니다.
따라서, 이런 경우에는 갭투자 대출 1억까지 가능합니다.
하지만, 이 경우도 이론적으로 이렇다는 것이지 실제 대출이 가능한지는 개별 조건에 따라 다를 수 있습니다.
대출받아 매수 후 전세 맞추기 가능?
그럼 주택담보대출을 먼저 받아서 잔금을 치른 다음에 전세를 놓는 방법은 가능할까요?
이것 또한 케이스 바이 케이스라고 볼 수 있습니다.
만약 10억짜리 집에 6억 주담대를 받아 들어온 다음, 전세 6억을 놓아 주담대를 상환하는 것은 가능할까요?
이론적으로는 가능합니다.
하지만 대출이 60퍼센트나 껴있는 집에 전세입자가 들어오려고 할까요?
전세금을 돌려받지 못할 위험성이 높기 때문에 대출 비율이 과도한 주택에는 전세입자가 들어오지 않을 가능성이 높습니다.
실제로는 불가능하다고 보는 것이 맞습니다.
결론
그럼 과연 갭투자를 할 때 대출은 어느정도 까지 받을 수 있을까요?
결론적으로 요즘같이 갭이 많이 벌어진 상황에서는 갭 만큼의 자금을 마련하기 위해 주택담보대출을 받는 것은 불가능에 가깝다고 볼 수 있습니다.
하지만 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다.
앞서 갭투자 대출에 대해서 설명한 내용들은 모두 집을 담보로 받는 대출인 주담대(주택담보대출)에 대한 설명이었습니다.
만약 갭에 해당되는 자금을 마련할 때 주택을 담보로 대출을 받는 것이 아니라면 이야기가 달라집니다.
갭을 위한 대출이라도 개인 신용이나 다른 방법으로 대출을 받는다면 갭투자를 할 때 대출을 받을 수 있습니다.
구체적인 방법은 개인별로 천차만별일 수 있습니다.
그래서 대출을 알아보실 때는 대출 전문 상담사들에게 그 방법에 대해 상담을 받아보는 것을 추천드립니다.
대출 상담사라고 하면 ‘고금리 대출을 알선하진 않을까?’ ‘중간에서 수수료 떼먹고 호갱당하지 않을까?’ 걱정이 많으실 수 있습니다.
하지만, 대부분의 대출상담사들은 1금융-2금융 선의 대출을 추천해주기 때문에 큰 걱정을 하지 않아도 된다고 생각합니다.
3금융 이하로 떨어지는 대출을 소개해주면 내가 안하면 그만이지 않습니까??
예를 들어 스타 대출상담사 ‘레오’님 같은 분들에게 상담을 요청하면 보험사 대출, 후순위 대출 등 다양한 방법을 제시해 주시니 상담 정도는 받아보시고 자금 마련 전략을 세우는 것을 추천드립니다.
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