최근 전세사기, 깡통전세로 인해 피해자들이 속출하고 있습니다. 정부에서는 2023년 4월 27일 전세사기 특별법을 발표했습니다. 이 글을 통해서 구체적인 지원방안, 전세사기 특별법 조건 등 전세사기 특별법 내용을 정리해 보겠습니다. 지원 대상이신 분들은 이 글을 참고하시기 바랍니다.
전세사기 특별법 요약
추진 배경
2023년 전세사기, 깡통전세와 같은 키워드가 화두에 오르고 있습니다. 전세 제도를 이용하는 사람들이 대부분 서민인 점에서 전세사기는 서민의 인생을 위협하는 매우 중대한 문제입니다.
2023년 금리 인상, 부동산 하락, 미국발 은행위기 등 악재들이 겹치면서 집주인들이 전세금을 돌려주지 못하는 현상이 지속적으로 증가하고 있습니다.
전세금을 돌려 받아야지만 다른 지역으로 이사를 갈 수 있는 상황을 고려하면, 전세 사기, 깡통 전세는 서민의 주거 안정을 위협하는 사회적으로 매우 중요한 문제입니다.
이러한 배경에서 정부는 전세사기, 깡통전세 피해자를 구제할 수 있는 특별법을 발표하였습니다. 2023년 4월 27일 정식으로 전세사기 특별법이 공표되었습니다.
전세사기 특별법 개요
전세사기 특별법은 퇴거 위기에 처한 피해자들의 주거 불안을 해소하는데 그치지 않고, 전세사기 피해자의 실질적인 주거 안정을 위한 지원방안을 포함하고 있습니다.
특별법의 정식 명칭은 “전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'”입니다.
피해자가 특별법 지원 신청을 하면, 국토부에서 피해자가 특별법 지원 대상인지 요건을 확인하고 전세사기 피해자로 결정되는 경우 전세사기 특별법에 의한 지원을 받을 수 있습니다.
전세사기 특별법 지원 방안
특별법에 의한 전세사기 피해자로 인정된 경우 아래와 같은 지원을 받을 수 있습니다.
– 임차주택을 낙찰받을 수 있는 특례 지원
– 계속 거주 희망 시 공공이 매입 후 임대 주택으로 공급
– 생계 곤란 피해자에게 긴급 자금/복지 지원
쉽게 설명하면, 전세사기 피해자가 거주하는 집이 경매에 넘어갔을 때 피해자에게 우선 낙찰권리를 줍니다. 그리고 피해자가 낙찰 받을 여건이 안되는 경우 나라가 해당 주택을 매입한 뒤 임대 주택으로 공급할 수 있습니다. 그리고 생계가 곤란한 피해자에게는 직접적인 금전이나 간접적인 복지도 지원됩니다.
전세사기 특별법 조건
위와 같이 특별법에 의해 지원을 받기 위해서는 ‘전세사기 피해자’가 확인되어야 합니다.
전세사기 피해자에 해당되기 위한 요건은 아래 6가지가 있습니다.
1. 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인
① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력이 발생합니다.
대항력과 관련된 구체적인 내용은 여기를 클릭하셔서 확인하실 수 있습니다.
확정일자는 임대차 계약 후 동사무소에서 받는 확정일자를 의미합니다.
2. 임차주택에 대한 경매 또는 공매 진행
임차인이 임차중인 임차주택에 대해서 경매 또는 공매가 진행되어야 합니다.
3. 서민 임차주택 해당
피해자의 임차주택이 서민 임차주택에 해당되어야 합니다.
면적, 보증금 등의 요건이 ‘서민 임차주택’ 요건을 충족해야 합니다.
4. 수사 개시 등 전세사기 의도 존재
단순히 보증금을 반환 받지 못하는 것을 넘어 ‘수사 개시’ 등 임대인의 전세사기 의도가 존재해야 합니다.
즉, 임대인이 단지 갭투자에 실패한 경우라면 임차인이 전세사기 피해자가 될 수 없습니다.
5. 다수의 피해자 발생 우려
다수의 피해자 발생 우려가 있어야 합니다. 한 명의 임대인에 의해 다수의 피해자가 발생하는 등의 우려를 의미하는 것으로 예상됩니다. 본 요건은 해석의 여지가 있을 듯합니다.
6. 보증금 상당액 미반환 우려
상당액에 대한 요건도 몇 퍼센트 수준으로 결정될 것으로 보입니다.
전세사기 특별법 조건 해석
위와 같이 6가지 조건을 모두 충족해야 전세사기 특별법에 의한 전세사기 피해자로서 구제를 받을 수 있습니다.
‘수사 개시’와 같이 실질적인 범죄 피해자에 대한 구제를 목표하는 것으로 보입니다. 단순 전세 보증금 미반환 우려만 가지고는 특별법에 의한 구제가 어려울 것으로 보입니다.
마무리
이번 글을 통해서 전세사기 특별법의 개요 및 전세사기 특별법 조건에 대해 정리 해 보았습니다. 다음 글에서 구체적인 구제 방안 등에 대해 정리해 보겠습니다.